Du har ingen produkter i handlekurven.
I en nylig dom for Nordmøre og Romsdal tingrett er det fire boligkjøpere som ikke vant frem i krav om heving, prisavslag og erstatning etter store setningsskader ved et nytt boligprosjekt på Åndalsnes. Selv om retten konkluderte med at det forelå alvorlige mangler ved grunnarbeidet, tapte kjøperne fordi de reklamerte for sent. Her er nøkkelpunktene, og hva du som kjøper bør være oppmerksom på.
Boligene var ferdigstilt i 2014 / 2015, med stadig økende skader over flere år – blant annet omfattende setningsskader. Utbygger ble dømt for mangelfull geoteknisk prosjektering, fylling på siltige leirmasser, bratt fyllingsfront og manglende forbelastning.
Kjøperne reiste krav om heving (tilbakelevering mot tilbakebetaling), subsidiært prisavslag og erstatning. Men da reklamasjon først ble satt frem i 2023, da var femårsfristen etter Bustadoppføringslova allerede overskredet.
Retten fant ikke at forholdet kvalifiserte som «grov uaktsomhet» fra utbyggers side som kunne fjerne fristen. Derfor ble kravene avvist.
– For boliger som omfattes av Bustadoppføringslova: Absolutt reklamasjonsfrist på 5 år etter overtakelse.
– I tilfeller hvor kjøp gjelder brukt bolig eller eiendomsoverdragelse: Avhendingslova gjelder. Her må kjøper reklamere «innen rimelig tid» etter at mangelen ble oppdaget eller burde blitt oppdaget.
– Ved usedvanlig alvorlige forhold (f.eks. grov uaktsomhet fra selger/utbygger) kan fristen likevel i enkelte tilfeller forlenges.
Når du oppdager eller burde ha oppdaget en mangel – for eksempel setningsskader – må du umiddelbart undersøke saken og vurdere reklamasjon. En forsinkelse kan koste deg retten til krav.
Selv om mangelen er alvorlig – og selger/utbygger har opptrådt med feil eller mangler – er det ingen garanti for heving eller prisavslag dersom fristene ikke er overholdt.
Dokumentasjon er avgjørende: geoteknisk rapport, tilstandsrapport, avtaledokumenter og meldinger til utbygger/selger.
Vurder tidlig hvilken lov som gjelder – nyoppført bolig (Bustadoppføringslova) eller brukt bolig/eiendom (Avhendingslova) – og sjekk at kravene følger korrekt lovverk og frister.
For utbyggere/selgere: Sørg for at grunnarbeid, geoteknikk og prosjektering er dokumentert. Unngå usikkerhet som kan medføre ansvar – og sørg for at salgsdokumentasjon opplyser korrekt om tilstand.
Som rådgiver innen due diligence er det viktig å ha en solid sjekkliste og fristkontroll i sakene vi håndterer. Når skader som setninger oppstår over tid, kan det være komplisert å fastslå når «oppdagelsen» skjedde – dermed øker risikoen for at reklamasjonsfristen er sprukket. Ved nye prosjekter bør inspeksjoner, målinger og dokumentasjon skje kontinuerlig – ikke bare ved overtakelse.
Saken på Åndalsnes illustrerer at selv ved klare faglige brudd og dokumentert skadeomfang, kan kjøper likevel tape frem hvis frister ikke er overholdt. For deg som arbeider med eiendom, bygg og kjøper inn due diligence: Ta reklamasjonsfrister på høyeste alvor. Rett tiltak – på rett tid – sikrer dine verdier.