Du har ingen produkter i handlekurven.
Kjøp av brukt bolig innebærer alltid en viss risiko. I enkelte saker viser det seg at informasjonen som er gitt i salgsdokumentene ikke stemmer med den faktiske bygningen. Et typisk eksempel er feil oppgitt byggeår. Et annet er manglende opplysninger om skadedyr som mus eller rotter. Begge forhold kan få betydelige konsekvenser for kjøper.
Dette er en type problemstilling vi arbeider med i DDBB.no, hvor oppdraget er å gjennomføre en teknisk og dokumentbasert gjennomgang av boligen – en due diligence av brukt bolig.
Feil oppgitt byggeår
Byggeåret er en av de mest grunnleggende opplysningene i en bolighandel. Det påvirker blant annet:
– forventet teknisk standard
– vurdering av konstruksjonsløsninger
– risiko for skjulte skader
– forsikringsvilkår
– verdi og markedspris
Når en bolig oppgis å være fra for eksempel 1979, vil både kjøper og takstmann normalt legge til grunn byggeskikk og tekniske løsninger fra denne perioden. Dersom boligen i realiteten er oppført rundt 1953, vil dette endre hele risikobildet.
Boliger fra begynnelsen av 1950-tallet har ofte andre konstruksjoner enn hus fra slutten av 1970-tallet. Typiske forskjeller kan være:
– svakere eller manglende fuktsikring mot grunn
– mindre isolasjon i vegger og tak
– andre typer dampsperrer eller ingen dampsperre
– eldre elektriske installasjoner
– andre løsninger for ventilasjon og lufting
Dette betyr at både levetid, vedlikeholdsbehov og risiko for skader kan være helt annerledes enn det kjøper ble forespeilet.
Hvordan avdekkes feil byggeår
Feil byggeår oppdages vanligvis gjennom en kombinasjon av:
– analyse av konstruksjoner og materialbruk
– sammenligning med byggeskikk fra ulike perioder
– gjennomgang av kommunale arkiver
– vurdering av endringer og påbygg i ettertid
I mange tilfeller vil detaljer i bærende konstruksjoner, grunnmur, takoppbygging eller materialvalg tydelig indikere en annen byggeperiode enn det som er oppgitt.
En slik analyse er nettopp en sentral del av en teknisk due diligence.
Hvem kan ha gitt feil informasjon
Feil opplysninger om byggeår kan oppstå på flere måter. Vanlige årsaker er:
– feil i offentlige registre
– misforståelser ved tidligere ombygginger
– mangelfull kontroll av dokumentasjon
– feil opplysninger fra tidligere eiere
I en bolighandel er det flere aktører som håndterer opplysninger om boligen. Hvem som eventuelt har gjort en feil vurdering må analyseres konkret i hver sak. Det er også viktig å skille mellom:
– opplysninger gitt av selger
– opplysninger hentet fra offentlige registre
– vurderinger gjort i tilstandsrapport
Dette er ofte sentrale spørsmål i reklamasjonssaker.
Mus og skadedyr i bolig
Et annet forhold som ofte skaper problemer er skadedyr i bygningen. Mus og rotter kan gjøre betydelig skade over tid, særlig i konstruksjoner hvor de får etablert reir.
Mus kan blant annet:
– gnage på elektriske kabler
– ødelegge isolasjon
– lage hull i dampsperrer og vindsperrer
– etablere reir i vegger, loft og gulvkonstruksjoner
I tillegg produserer mus store mengder urin. Denne urinen kan trekke inn i treverk, isolasjon og overflater. Resultatet kan bli:
– kraftig lukt
– hygieniske problemer
– behov for utskifting av materialer
Lukt fra museurin kan være svært vanskelig å fjerne dersom den har trukket inn i konstruksjonen. I enkelte tilfeller må større deler av isolasjon eller innvendige materialer byttes.
Dersom selger har opplyst at boligen ikke har hatt problemer med skadedyr, og det viser seg å være omfattende aktivitet, kan dette få betydning i en reklamasjonssak.
Hva en teknisk due diligence kan bidra med
Når slike forhold oppstår etter kjøp, er det ofte behov for en systematisk gjennomgang av både bygningen og dokumentasjonen rundt handelen.
En teknisk due diligence av brukt bolig kan blant annet omfatte:
– analyse av bygningens faktiske byggeperiode
– vurdering av konstruksjoner og byggeskikk
– gjennomgang av salgsdokumenter og opplysninger
– vurdering av tekniske konsekvenser av feil opplysninger
– dokumentasjon av skader fra skadedyr
Formålet er å gi et klart og dokumentert grunnlag for å forstå:
– hva som faktisk er galt
– hvor omfattende problemet er
– hvilke tekniske og økonomiske konsekvenser det kan få
Dette kan være avgjørende i videre dialog med selger, forsikringsselskap eller juridiske rådgivere.
Oppsummering
Feil opplysninger om byggeår og skjulte problemer med skadedyr er eksempler på forhold som kan få store konsekvenser etter et boligkjøp. Slike saker krever ofte både teknisk analyse og dokumentgjennomgang for å forstå hva som har skjedd.
DDBB.no arbeider nettopp med denne typen analyser – en uavhengig gjennomgang av brukt bolig, der målet er å avdekke faktiske forhold og gi kjøper et tydelig teknisk beslutningsgrunnlag.