Når due diligence skjer etter kjøp – og hvorfor små ulovligheter kan få store konsekvenser

Saken fra Løren i Oslo, der en eiendom annonsert som leiligheter og næring viste seg å inneholde 27 ulovlige hybler, er et ekstremt eksempel. Omfanget er uvanlig. Mekanismene er det ikke.

I praksis gjennomføres due diligence ofte etter at eiendommen er kjøpt. Enten fordi kjøper overtar en eksisterende bruk, eller fordi avvik først blir relevante når eiendommen skal videreutvikles, leies ut eller selges på nytt.

Det er da risikoen materialiserer seg.

Store saker får oppmerksomhet – små saker er langt vanligere

De fleste eiendommer har ikke 27 ulovlige soverom. Det typiske bildet er mer nøkternt:

• En garasje eller anneks innredet som hybel

• En bod i kjeller brukt som soverom

• Et kjellerrom uten godkjent rømningsvei

• Et kjøkken eller soverom uten dagslys

• En ekstra boenhet etablert «midlertidig»

Slike forhold fremstår ofte som bagateller. I byggesak er de ikke det.

Forskjellen mellom ett ulovlig soverom og 27 er først og fremst omfang, ikke regelverk.

Når blir dette et problem?

Avvikene får som regel konsekvenser når:

• kommunen mottar tips eller klage

• eiendommen annonseres for salg

• kjøper planlegger seksjonering eller ombygging

• banken stiller krav ved refinansiering

• eiendommen brukes i næringsmessig utleie

Som i Løren-saken kan det være salgsannonsen som utløser kontrollen. Bilder, plantegninger og formuleringer kan være tilstrekkelig dokumentasjon for at kommunen starter sak.

Typiske konsekvenser – også i små saker

Selv mindre ulovligheter kan føre til:

• pålegg om stans av bruk

• krav om tilbakeføring

• søknadsplikt og prosjekteringskostnader

• redusert verdi ved videresalg

• utfordringer med forsikring og finansiering

I enkelte tilfeller kan rommet ikke godkjennes i det hele tatt, uansett tiltak.

Hvorfor blir dette ofte avdekket først etter kjøp?

Det er flere årsaker:

• Bruken har vært etablert lenge og oppfattes som «normal»

• Selger har selv overtatt forholdene slik de er

• Avvik er ikke tydelig beskrevet i salgsdokumentasjonen

• Fokus har vært på teknisk tilstand, ikke byggesak

• Risikoen blir først relevant ved ny bruk eller nytt salg

Lovligheten følger eiendommen – ikke eieren. Ansvaret gjør det også.

Hva er poenget med due diligence etter kjøp?

Due diligence etter kjøp handler ikke om å «ta» noen. Det handler om å:

• få oversikt over faktisk og godkjent bruk

• avklare hvilke rom som kan brukes lovlig

• forstå risiko før videre investeringer

• prioritere riktige tiltak i riktig rekkefølge

• unngå overraskelser fra kommunen

I mange tilfeller kan forholdene ryddes opp. Det avgjørende er å vite hva som er mulig, hva som ikke er mulig, og hva det faktisk vil koste.

Lærdommen fra Løren-saken

Løren-saken er ekstrem, men den viser et grunnleggende poeng:

Ulovlig bruk oppstår sjelden over natten. Den bygges gradvis, rom for rom, løsning for løsning – helt til noen ser nærmere etter.

Noen ganger er det kommunen. Andre ganger er det banken, kjøperen eller markedet.

Konklusjon

Due diligence er ikke bare et verktøy før kjøp. For svært mange eiere er det et nødvendig verktøy etter kjøp.

Enten det gjelder én ulovlig hybel i en garasje eller et helt bygg med feil bruk, er prinsippet det samme:

Det er godkjenningene som gjelder – ikke hvordan bygget faktisk brukes i dag.

Å få dette avklart tidlig er risikostyring. Å ignorere det er et valg.