Når foreligger det en mangel ved boligen du har kjøpt?

Det er vanlig at kjøpere oppdager feil eller svakheter etter overtakelse av en bolig. Det betyr likevel ikke at det automatisk foreligger en juridisk «mangel» som gir krav mot selger. Reglene er tydelige, men krever korrekt vurdering av dokumentasjon, alder, teknisk tilstand og opplysninger som ble gitt ved salget.

Denne gjennomgangen forklarer hva som faktisk må være oppfylt for at en mangel skal anses som rettslig relevant, både for boliger solgt etter 1. januar 2022 og for boliger solgt tidligere.

Boliger solgt etter 1. januar 2022

Regelendringen fra 2022 innebærer en betydelig skjerping av selgers opplysningsplikt og dokumentasjonskrav. Nøkkelprinsippet er at boligen skal være i samsvar med det som er dokumentert og avtalt i salget.

1. Boligen skal være i tråd med dokumentasjonen

Avtalen mellom partene består av:

• tilstandsrapport fra bygningssakkyndig

• eiendomsmeglerens salgsbeskrivelse

• selgers egenerklæring

Når en feil er korrekt dokumentert, kan den ikke senere påberopes som mangel. Dette forutsetter at dokumentasjonen er tydelig og presis.

2. Boligen vurderes ut fra alder, type og synlig tilstand

Feil som er naturlige for en bolig av tilsvarende alder og slitasjegrad regnes normalt ikke som mangler. Høy alder innebærer lavere kjøpsmessige forventninger.

3. Selger kan ikke bruke generelle forbehold

Det er ikke lenger tillatt å selge boliger med formuleringer som «som den er». Derfor må selger dokumentere alle vesentlige forhold. Jo bedre dokumentasjon, desto mindre rom for tvister i ettertid.

Boliger solgt før 1. januar 2022

For avtaler inngått før regelendringen gjelder tidligere versjon av avhendingsloven. Disse reglene er fortsatt aktuelle frem til 1. januar 2027, grunnet femårsfristen for mangelskrav.

I disse tilfellene var det vanlig at boligen ble solgt «som den er». Likevel kunne kjøper påberope mangel i følgende to hovedsituasjoner:

1. Manglende opplysninger

Kjøper har krav dersom selger unnlot å gi informasjon om forhold han kjente eller burde kjent til. Dette kan gjelde:

• bygningsmessige svakheter

• drenerings- og fuktproblemer

• egeninnsats på tekniske arbeider

• informasjon om ulemper eller planlagte utbygginger

Det avgjørende er om opplysningen var noe kjøper hadde grunn til å forvente å få, og om den hadde betydning for avtalen.

Det er også viktig at selger identifiseres med takstmannen. Dersom takstmann kjente eller burde kjenne til forhold uten å beskrive det, kan dette gi grunnlag for krav.

2. Uriktige opplysninger

Dersom salgsinformasjonen avvek fra faktisk tilstand, foreligger det en mangel – uavhengig av om feilen var tilsiktet. Eksempler:

• feil opplysninger om isolasjon

• misvisende informasjon om renovering

• feilaktig angitt standard

Opplysningene må være konkrete og kjøpsmotiverende for å utgjøre grunnlag for krav.

Vesentlig dårligere stand enn forventet

Selv ved «som den er»-salg (før 2022) kunne kjøper gjøre mangelskrav gjeldende dersom boligen viste seg å være i vesentlig dårligere stand enn forventet sett i lys av pris, alder og øvrige forhold. Rettspraksis legger ofte til grunn at utbedringskostnader må utgjøre minst 5–6 % av kjøpesummen for å anses som vesentlige, men vurderingen er alltid helhetlig.

Forventninger påvirkes blant annet av:

• boligtype

• byggeskikk og alder

• konstruksjonsmessige svakheter vs. kosmetiske avvik

• opplysninger gitt i markedsføringen

Oppsummering

For at en mangel skal foreligge må én eller flere av følgende være oppfylt:

• boligen avviker fra dokumentert og avtalt tilstand (etter 2022-reglene)

• selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger

• boligen er i vesentlig dårligere stand enn rimelig å forvente

Korrekt dokumentasjon er avgjørende for at kjøper og selger kan vurdere hva som faktisk er en mangel – og for å unngå konflikter i etterkant.

Trenger du en faglig og uavhengig vurdering?

DDBB.no utfører grundige tilstands- og due diligence-vurderinger for brukte boliger. Med faglig presisjon og tydelig dokumentasjon hjelper vi både kjøpere og selgere med å forstå hva som er reell risiko – og hva som er en juridisk mangel.