Du har ingen produkter i handlekurven.
I norske byggesaker brukes flere regelverk og standarder side om side. Dette er i utgangspunktet nødvendig, men kan i praksis skape utfordringer for både utbyggere, entreprenører og eiere. Et typisk eksempel er vurdering av baderom i nye bygg, der utførelsen kan være i samsvar med TEK17, men samtidig få avvik ved vurdering etter NS 3600. Spørsmålet blir da: Hvem har rett, og hva betyr dette for eier?
Det avgjørende å forstå er at TEK17 og NS 3600 ikke brukes til det samme.
TEK17:
Er et myndighetskrav gitt i byggteknisk forskrift
Angir minimumskrav for at et bygg lovlig kan oppføres og tas i bruk
Brukes ved prosjektering, utførelse, kontroll og ferdigstillelse
Er grunnlaget for ferdigattest og midlertidig brukstillatelse
NS 3600:
Er en standard for teknisk tilstandsanalyse av bygg
Brukes ved tilstandsrapporter, særlig i forbindelse med salg
Sammenligner utførelse med forventet standard for byggets alder og type
Tar hensyn til risiko, funksjon og konsekvens, ikke bare regeloppfyllelse
Et bygg kan derfor være fullt lovlig etter TEK17, men likevel vurderes med avvik eller nedsatt tilstandsgrad etter NS 3600.
Fallforhold på baderom er et av de områdene hvor dette oftest oppstår.
Forenklet:
TEK17 stiller krav til at vann ikke skal gi skade og at rommet skal være egnet for bruk
Det finnes rom for prosjekteringsvalg, særlig utenfor dusjsone
Små eller marginale fall kan i noen tilfeller aksepteres ved ferdigkontroll
NS 3600 vurderer derimot:
Om fallforholdene gir tilstrekkelig sikker avrenning til sluk
Risiko for at vann ledes til terskel, vegg eller tilstøtende rom
Erfaringstall for skader, ikke bare teoretisk regeloppfyllelse
Dersom vann kan bli stående eller renne bort fra sluk, vil dette normalt gi TG2, også i et nytt bygg.
I et nytt bygg forventer markedet som hovedregel:
TG0 eller eventuelt TG1
Ingen funksjonelle mangler
Lav risiko og lang levetid
Når et nytt bad får TG2 på grunn av fallforhold, oppstår flere problemer:
Redusert tillit hos kjøper
Krav om prisavslag eller utbedring
Svekket konkurranseevne i markedet
Direkte verdireduksjon, særlig ved salg kort tid etter overlevering
Dette er ikke et teoretisk problem. I praksis kan én TG2 på et bad være utslagsgivende for om boligen selges raskt, sent eller med tap.
Dette er et vanlig og formelt korrekt svar. Samtidig løser det ikke eierens faktiske problem.
Viktige poeng:
TEK17 avgjør om bygget er lovlig
NS 3600 avgjør hvordan bygget vurderes i markedet
Kjøpere, banker og takstmenn forholder seg til NS 3600 ved salg
Dermed kan eier stå igjen med en bolig som er juridisk korrekt, men markedsmessig svekket.
Det finnes ingen automatisk løsning, men vanlig praksis er én av følgende:
Dialog og utbedring
Eier dokumenterer avviket og går i dialog med entreprenør. Dersom fallforhold kan forbedres uten full ombygging, kan entreprenør velge å utbedre, særlig innen reklamasjonstiden.
Aksept av avvik
Eier aksepterer TG2 og konsekvensene dette gir ved salg. Dette er ofte kostbart på sikt.
Uavhengig teknisk vurdering
En grundig, uavhengig vurdering kan avklare:
Faktisk risiko
Om avviket er marginalt eller reelt
Om TG2 er korrekt eller kan nyanseres
Juridisk vurdering
I enkelte tilfeller kan det vurderes om ytelsen faktisk er i tråd med kontrakt, prosjekteringsgrunnlag eller forventet standard ved levering av nytt bygg.
For eiere som opplever dette, er følgende viktig:
Ikke avfei avvik med henvisning til TEK17 alene
Forstå at markedet vurderer bygg etter NS 3600
Dokumenter forhold tidlig
Reager innen reklamasjonsfrister
Innhent uavhengig faglig vurdering før beslutninger tas
TEK17 og NS 3600 står ikke i motsetning til hverandre, men de svarer på ulike spørsmål. TEK17 handler om lovlighet. NS 3600 handler om tilstand, risiko og verdi.
Når et nytt bad vurderes med TG2 på grunn av fallforhold, er det ikke et bagatellmessig avvik. Det er et forhold som kan få reelle økonomiske konsekvenser for eier, særlig ved salg innen få år etter overlevering.
Derfor er forståelse av standardene, og hvordan de brukes i praksis, helt avgjørende for både eiere, utbyggere og rådgivere.